Ціна на житло за останній рік істотно знизилася, але середньостатистичний українець і досі не може дозволити собі купити квартиру. І це не дивує, адже більшість забудовників запевняють, що собівартість будівництва економ-житла - не менш $ 1-1,5 тис. за кв. м. Хоча частина експертів вважає, що будувати, і, відповідно, продавати можна набагато дешевше.

Дорога економія

За минулий рік ціни на первинну нерухомість просіли на 40-60%. Якщо до кризи найдешевше житло в Києві коштувало 16-20 тис. грн. за кв. м, то зараз є пропозиції і по 7,5-8 тис. грн. за кв. м. Втім, більшість квартир на первинному ринку продаються набагато дорожче - від 10-11 тис. грн. за кв. м і вище. Тому покупці, а також багато експертів ринку впевнені, що забудовники, як і раніше закладають в продажну ціну невиправдано високу рентабельність. Зараз вона, за різними оцінками, становить 10-30%. Перші цифри починалися від 40-50% і доходили, як стверджували деякі аналітики, до 100% і більше.

Обгрунтувати таку рентабельність забудовники могли тільки надзвичайно високим спекулятивним попитом на житло і невгамовним бажанням інвесторів заробити грошей - багато і швидко. Тепер про «роздутий пузир» говорять навіть ріелтори, які не менше забудовників розігрівали ринок і піднімали ціни. Саме «роздутість» українського ринку зіграла з ним злий жарт - гроші на будівництво і купівлю житла закінчилися, а недобудованих і куплених для перепродажу об'єктів залишилося достатньо. Виправити ситуацію може лише вливання нових грошей. Оскільки банківське кредитування відсутнє в принципі, галузь може розраховувати лише на заощадження громадян. Їх на руках у населення за минулий кризовий рік залишилося не так багато, на квартири за нинішніми цінами, як і раніше не вистачає. А забудовники вже не перший місяць стверджують, що «далі знижувати ціни на житло нікуди». Але за очі деякі експерти визнають, що ринок просто необхідно «провалити» набагато нижче сьогоднішнього рівня, інакше він відновитися не зможе. І стверджують, що закладається сьогодні забудовниками собівартість і рентабельність все ще занадто високі.

На поточний рік Мінрегіонбудом для Києва прогнозні середньорічні показники опосередкованої вартості спорудження житла встановлені на рівні 5920 грн. за кв. м, на 2010 р. - 5318 грн. за кв. м. У середньому для України цей показник становить 5377,96 грн. за кв. м в 2009 р. і 4829,48 грн. за кв. м у наступному. Ці цифри виводяться на підставі даних облдержадміністрацій про вартість будівництві та середньомісячної зарплати в галузі. Показники носять рекомендаційний характер і застосовуються при будівництві житла державою. Але консалтери вважають, що їх цілком можна застосовувати і в комерційному будівництві житла рівня «Економ».

Наприклад, керівник відділу оцінки компанії NAI Pickard Ігор Сіренко пропонує до позначеної урядом суми додати ще 1-1,5 тис. грн. на землевідведення та проектування (вони в опосередковану вартість не включаються), щоб отримати приблизну собівартість економ-житла. На його думку, 6-6,5 тис. грн. за кв. м - цілком адекватний рівень витрат на його будівництво. Тому продавати житло 8-10 тис. грн. за кв. м, як це роблять деякі забудовники, можна з чудовою рентабельністю.

Щоправда, більшість девелоперів стверджують, що побудувати економ-житло дешевше $ 1-1,5 тис. за кв. м неможливо. Наприклад, у компанії «ТММ» нещодавно прорахували, що при початку роботи над економ-проектом сьогодні, його собівартість складе близько $ 1,5 тис. за кв. м. Їх колеги з KDD Group NV пропонують цифри трохи менше, на рівні $ 1 тис. за кв. м. «Мінімальна собівартість наближається до ціни $ 1 тис. за кв. м з усіма відрахуваннями. Ціна менше $ 1,5 тис. за кв. м економічно взагалі ніяк не виправдана. Варіанти дешевше - це або неякісне житло, або продаж собі в збиток », - заявив виконавчий директор компанії Петро Сліпець. Свою позицію він пояснює тим, що потрібно будувати якісні проекти незалежно від їхнього класу, тому дешевше ніяк не вийде.

Підтримує таку позицію будівельників і голова ради директорів Української будівельної асоціації Лев Парцхаладзе.

«Я згоден з цифрою $ 1-1,5 тис. за кв. м - якщо будує приватна компанія, то менше не вийде. Тільки земля обійдеться до 50% від собівартості, причому вільних ділянок з підведеними комунікаціями зараз немає, а їх прокладка значно здорожує будівництво. Чи впливає на вартість будівництва та корупційна складова, яка може сягати 30% », - пояснює він.

Але знаходяться експерти, які вважають, що будувати дешевше можна. За підрахунками незалежного експерта Ярослава Цуканова, заснованих на реальному проекті, побудувати будинок економ-класу можна за $ 900-1000 за кв. м. З урахуванням великого обсягу площ громадського користування, які в подібних будинках доходять до 30%, собівартість безпосередньо квартир суттєво збільшується. У підсумку витрати на квартири складуть близько $ 1200-1300 за кв. м. Але це, підкреслює експерт, з урахуванням того, що квартири здаватимуться «під ключ» - з повним ремонтом, встановленої сантехнікою, вбудованими меблями і навіть світильниками, які потягнуть на $ 300-350 за кв. м. Нині ж таких об'єктів немає. Квартири на первинному ринку мають в кращому випадку чистову обробку, сантехніки і ремонту там немає за визначенням. Тому навіть при ціні кв. м в 8-10 тис. грн. реальна вартість житла буде набагато вищою за рахунок ремонту.

Невигідний бізнес?

При такому розкладі будувати економ-житло забудовникам вкрай невигідно. Тут заробити можна лише на масштабах, а не на високій рентабельності. Достатні для такого будівництва фінансові та організаційні ресурси мають окремі фірми. П. Сліпець вважає цей сегмент не особливо цікавим, оскільки під нього необхідна величезна боргове фінансування або можливість продавати квартири на початковому етапі будівництва, що неможливо ні сьогодні, ні в найближчому майбутньому. Потенціал для розвитку економ-сегменту, припускає він, з'явиться з поверненням або великого кредитування, або довіри українців до забудовників. Доброю можливість він бачить впровадження профільних державних програм з будівництва соціального житла, але і в неї важко повірити.

Я. Цуканов також відзначає, що поки будувати економ-житло не вигідно - собівартість занадто висока, а продажна ціна низька.

«Продавати в збиток ніхто не захоче. А ринок сьогодні готовий «з'їсти» квартири не дорожче $ 800-1000 за кв. м, за вищою ціною - ні. Хіба що за $ 1,5 тис. за кв. м за квартири з повною обробкою », - упевнений він.

Найбільш економні

Вирішити проблему і побудувати дійсно дешеве за ринковими мірками житло взялися в УБА. За словами Л. Парцхаладзе, при вдалому ході подій почати будівництво можна буде вже через півроку. Порадувати потенційних покупців повинна ціна так званих «Економок», яку обіцяють встановити на рівні $ 300-400 за кв. м. Девелопери у можливість будівництва «нормального» житла за такими розцінками не вірять і вважають, що воно стане черговою будівельної помилкою.

Але в УБА пояснюють, що їх цифри - цілком виправдані економічно. По-перше, мова не йде про будівництво таких будинків у Києві, максимум - в його передмістях. Пріоритетом ж є регіони, де будработи і земля набагато дешевше столичних. По-друге, УБА розраховує на активну співпрацю і підтримку держави. Весь проект буде здійснюватися держпідприємством, держава ж виділить землю під «економки» безкоштовно, комунікації до ділянок вже будуть прокладені, а узгодження і введення будинків в експлуатацію буду максимально спрощені. Крім того, не буде ніяких відрахувань до місцевих бюджетів. Оскільки підприємство буде державним, додає Л. Парцхаладзе, рентабельність буде «розумною» - на рівні 3-5%. По-третє, здешевити житло допоможе малоповерховість зведених будинків. Як пояснює Л. Парцхалдзе, мова йде про будинки в 4-5 поверхів, де можна не використовувати дорогі монолітно-каркасні технології. «Для них не потрібні ліфти, а це суттєво здешевлює будівництво. У підсумку квартира в 30 кв. м обійдеться покупцеві в $ 10,5 тис. Звичайно, це мала площа, але для молодої сім'ї або однієї людини це хороший варіант на декілька років », - вважає він.

Джерело: www.ugmk.info